土默特右旗人民政府办公室关于做好商品房预售资金监管工作的通知
2019年12月16日  11:34   来源:   作者:    点击:
  各有关单位,各房地产开发企业:
 
  为进一步规范我旗房地产市场秩序,防控房地产市场交易风险,保障广大购房人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房销售管理办法》、《包头市商品房预售资金监管办法》(包府办发〔2018〕99号)、《包头市住房和城乡建设局关于做好包头市商品房预售资金监管工作的通知》等有关法律法规和文件的规定,经旗人民政府研究同意,现就做好我旗商品房预售资金监管工作的有关事宜通知如下:
 
  一、严格新建商品房预售条件。按照《城市商品房预售管理办法》,全旗范围内办理新建商品房预售必须取得《国有土地使用证》(不动产权证书)、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上(形象进度达到主体工程一半以上),并已经确定施工进度和竣工交付日期。
 
  二、分类实施商品房预售资金监管。自本通知印发之日起,全旗范围内具备预售条件的新建商品房项目(包括住宅项目、商业和住宅混合体项目),在办理《商品房预(销)售许可证》时,房地产开发企业需确定商品房预售资金监管。
 
  (一)选择预售资金监管的项目。在取得《国有土地使用证》(不动产权证书)、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预(销)售方案》、《前期物业措施说明》、《房地产开发建设项目手册》、《商品房户室面积信息表》、《土右旗商品房(项目)预售资金监管协议》后,即可申请办理《商品房预(销)售许可证》,同时按照《土右旗商品房预售资金监管办法(试行)》的规定,实施预售资金监管。
 
  (二)不选择预售资金监管的项目。房地产开发企业除提供办理《商品房预(销)售许可证》所需要件之外,建设工程形象进度必须达到主体封顶以上,方可申请办理《商品房预(销)售许可证》。在核发《商品房预(销)售许可证》后30日内或销售面积达到20%以上,开发企业应按照预售面积每平米500元的标准提存监管风险防范资金。风险防范资金账户由房地产开发企业在旗内选择一家银行开设,由旗住房和城乡建设局和房地产开发企业共同管理,三方签订账户管理协议。风险防范资金根据项目进度可分期支付使用。预售项目工程竣工验收备案完成并按照《建设工程规划许可证》批准要求全部配套建设完毕,开发企业可按照每平米300元提取风险防范资金,预售房屋全部交付使用后,开发企业可全部使用风险防范资金。
 
  2019年1月1日以后,本通知印发之日前已取得商品房预售证的房地产开发项目,如预售房屋未达到交付使用条件,房地产开发企应按照预售面积每平米200元的标准提存风险防范资金。预售房屋全部交付使用后,开发企业可以足额使用风险防范金。未按时足额提存风险防范资金开发企业,旗住房和城乡建设局将责令该开发企业停止预售。
 
  三、抓好商品房预售资金监管工作落实。自本通知印发之日起,全旗范围内除住宅项目、商业和住宅混合体项目以外的新建房地产开发项目,建设工程形象进度必须达到竣工验收交付使用条件,方可申请办理《商品房预(销)售许可证》。凡已进行商品房预售资金监管的项目,房地产开发企业与监管机构、监管银行三方签订的《土右旗商品房预售资金监管协议》应实时抄送不动产登记机构。不动产登记机构要严格管控项目土地抵押及在建工程抵押行为。
 
   附件:土默特右旗商品房预售资金监管办法(试行)
 
                                            土默特右旗人民政府办公室   
                                                 2019年9月26日      
 
   附件:
 
  土默特右旗商品房预售资金监管办法(试行)
 
  第一章总则
 
  第一条 为加强我旗商品房预售资金的监督管理,规范房地产开发企业对商品房预售资金的收存、使用行为,保证商品房预售资金专款专用,维护交易双方当事人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和《包头市商品房预售资金监管办法》等有关法律、规章,结合我旗实际,制定本办法。
 
  第二条土默特右旗范围内实行预售资金监管的房地产开发项目,商品房预售资金的归集、使用和监督管理工作,适用本办法。
 
  第三条本办法所称商品房预售资金,是指购房人按照商品房买卖合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等各项购房款项)。
 
  第四条商品房预售资金坚持预售监管账户内的资金保障剩余工期顺利完工为最基本原则,监管过程中遵循“专户存储、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。
 
  第五条商品房预售资金监管期限,以每一房地产项目为单位,自房地产开发企业与旗住房和城乡建设局、监管银行三方签订《土右旗商品房预售资金监管协议》开始,至该工程竣工验收备案完成并按照《建设工程规划许可证》批准要求全部配套建设完毕,达到交付使用条件后终止。
 
  第六条旗住房和城乡建设局是全旗商品房预售资金监管部门。具体履行以下职责:
 
  (一)负责商品房预售资金收存和使用的监督管理。
 
  (二)负责预售资金监管协议的拟定、备案和管理工作。
 
  (三)负责房地产开发企业预售资金使用计划的审核工作;
 
  (四)负责监督监管银行、房地产开发企业履行监管协议;
 
  (五)负责处理商品房预售资金监管中违法违规行为的投诉等工作。
 
  第七条开设监管账户的银行应当根据本办法的规定和《土右旗商品房预售资金监管协议》的约定,协助旗住房和城乡建设局做好商品房预售资金监管工作,接受旗住房和城乡建设局、人民银行的监督。
 
  第八条人民银行负责对监管银行账户管理、结算情况进行监督检查。
 
  第二章预售资金监管
 
  第九条房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》前,根据开发项目的实际,在旗内银行中自主选择一家银行开设监管账户,经旗住房和城乡建设局审核通过后,与旗住房和城乡建设局、监管银行签订《土右旗商品房预售资金监管协议》,并作为办理《商品房预售许可证》的前置条件。
 
  一个预售项目只能开设一个监管账户。预售过程中,开设监管账户的银行原则上不得变更。
 
  监管协议应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、幢号、总建筑面积、国有土地使用权(不动产权)证书编号、建设工程规划许可证书编号、建筑工程施工许可证书编号、项目开竣工日期、项目施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管内容、监管时间、违约责任等内容。
 
  第十条旗住房和城乡建设局根据监管项目的建筑面积,计算监管项目的监管额度,并在《土右旗商品房预售资金监管协议》中予以载明。
 
  监管额度是指监管项目建筑安装成本和项目配套工程所需的建设费用总和,全装修项目应当将装修费用计算在内。
 
  监管额度分栋计算,即监管项目每栋的监管额度=该栋房屋建筑面积×每平方米监管标准。
 
  商品房预售资金监管标准,由旗住房和城乡建设局结合区域、建筑结构、总层数、用途等因素综合测定,定期调整公布。
 
  现执行标准为,砖混结构毛坯房每平方米1800元,全装修房每平方米2300元;框架(框剪)结构毛坯房每平方米2100元,全装修房每平方米2600元。
 
  第十一条房地产开发企业应当将商品房预售资金监管相关规定告知购房人,将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示。
 
  第十二条房地产开发企业的预售资金应全部存入监管账户内。房地产开发企业不得直接收取定金、预付款、购房款(包括预售商品房按揭贷款)等各种款项。房地产开发企业凭相应的监管账户缴款回单,为购房人开具售房票据。
 
  购房人按揭贷款、公积金贷款购买商品房的,其按揭贷款和公积金贷款由贷款银行或公积金管理部门直接划入监管账户。
 
  第十三条旗住房和城乡建设局要定期核查房地产开发企业商品房预售情况,发现商品房预售资金未按时、足额存入监管账户的,应立即责令房地产开发企业停止该项目商品房预售许可,向社会公告并将该企业纳入不良信用档案。企业整改上述违规行为后方可恢复商品房预售许可。
 
  第三章预售资金使用拨付
 
  第十四条房地产开发项目的预售资金存入监管账户后,当资金总额达到规定监管额度后,超出监管额度的部分,房地产开发企业可支取使用,优先用于工程建设。
 
  第十五条房地产开发企业使用监管额度内的商品房预售资金,应按照以下程序进行:
 
  (一)房地产开发企业提出资金使用申请计划,开发企业支付项目工程款,原则上只能支付至施工许可证载明的施工总承包企业银行账户,确需直接支付到材料供应商、劳务公司的,必须提供施工总承包企业与材料供应商、劳务公司的合同,同时施工总承包企业需出具同意直接支付到材料供应商和劳务公司的书面确认材料。
 
  开发企业需支付施工总承包合同之外的单项工程款,需提供单项工程的施工合同,并由施工总承包企业出具该单项工程不在施工总承包范围内的书面说明。
 
  (二)项目监理单位在开发企业提出申请之日3日内对用款计划的真实性出具证明;
 
  (三)监管银行在开发企业提出申请之日3个工作日内提出使用资金意见;
 
  (四)旗住房和城乡建设局在开发企业提出申请之日5个工作日内审核并出具《商品房预售监管资金拨付通知单》,应当明确资金拨付额度及方向;不符合条件的,出具不予拨付通知单。
 
  (五)监管银行按照《商品房预售监管资金拨付通知单》立即支付资金。
 
  第十六条监管额度内的商品房预售资金,优先满足支付该项目建设的施工进度款、建设单位管理费及法定税费等有关工程建设费用。
 
  在监管项目竣工验收备案前,监管额度内的商品房预售资金不得挪作他用。
 
  第十七条房地产开发企业使用监管额度内的资金,可按以下要求分节点分期支付:
 
  1.完成工程主体结构的三分之二时,监管资金总额度的65%受限;
 
  2.工程主体结构封顶时,开发企业监管账户应按照预售面积留有每平米500元的风险防范资金受限。如开发企业监管账户未达到每平米500元的风险防范资金,企业应当及时补齐。
 
  3.工程竣工验收备案后,预售项目工程竣工验收备案完成并按照《建设工程规划许可证》批准要求全部配套建设完毕,预售面积每平米200元的资金使用受限。
 
  4.监管项目按照《建设工程规划许可证》批准要求全部配套建设完毕、达到交付使用条件后,监管账户内的风险防范资金可全部使用,监管终止。
 
  第十八条预售项目正常经营期间,房地产开发企业与该预售楼栋特定购房人正式解除商品房买卖合同的,应到旗住房和城乡建设局申请注销商品房合同网签备案。购房人和贷款银行可依据旗住房和城乡建设局提供的合同备案注销手续,向监管银行申请将监管资金退回购房人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。
 
  若购房人在房屋满足交付条件之前按揭贷款违约,贷款金融机构要求购房人提前清偿全部按揭贷款的,购房人在监管账户内留存的监管资金应优先用于购房人按揭贷款的偿还。购房人在监管账户内留存的监管资金不足以清偿按揭贷款的,由购房人补足或房地产开发企业承担阶段性担保责任。留存的监管资金在结清贷款后还有剩余的,在商品房合同正式解除和合同备案注销前,剩余资金继续留存监管账户;在商品房合同正式解除和合同备案注销后,剩余资金退还购房人。
 
  第四章监管终止和解除
 
  第十九条监管项目工程竣工验收备案完成并按照《建设工程规划许可证》批准要求全部配套建设完毕、达到交付使用条件后,房地产开发企业凭相关证明材料向旗住房和城乡建设局申请解除资金监管,旗住房和城乡建设局在5个工作日内进行审核,并进行必要的现场查勘。符合终止预售资金监管条件的,出具《商品房预售资金监管终止通知单》。房地产开发企业凭旗住房和城乡建设局出具《商品房预售资金监管终止通知单》及相关证明材料向监管银行申请解除资金监管或注销监管账户,开设监管账户的银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理相关手续。
 
  房地产开发企业要将银行解除监管或注销账户证明报旗住房和城乡建设局备案。
 
  第五章风险处置
 
  第二十条房地产开发项目在中途停止建设的,开设监管账户的银行暂停账户内的资金支付。待项目恢复施工后,继续按规定支付工程建设资金。
 
  第二十一条若房地产开发项目停止建设后,经破产清算等程序进行退房处理,监管账户内已支付给房地产开发企业的购房资金由房地产开发企业退款给相应购房人,监管账户内的剩余资金由监管银行委托破产管理人退款给相应购房人后,监管结束。
 
  第二十二条 有关部门对监管账户进行冻结或扣划的,监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质,并及时将有关情况书面告知房地产开发企业和旗住房和城乡建设局。
 
  第六章法律责任
 
  第二十三条 房地产开发企业违反相关法律、法规、规章以及本办法规定的,依照相关规定处罚,并记入开发企业信用档案,增加预售资金监管总额,造成严重后果的,依法追究法律责任。
 
  第二十四条 建设项目的监理单位提供虚假证明材料或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金,依法追究责任。
 
  第二十五条 监管银行未按监管协议履行监管职责,擅自拨付、挪用监管资金的,监管部门按照监管协议约定暂停或终止其商品房预售资金监管业务,并通报相关部门按照有关规定处理,造成损失的,依法追究法律责任。
 
  第七章附则
 
  第二十六条本办法自发布之日起执行,试用期一年。本办法由旗住房和城乡建设局制定并负责解释。

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